FIRPTA Y EL IMPUESTO A LA PROPIEDAD PARA EXTRANJEROS: LO QUE TODO INVERSIONISTA INTERNACIONAL DEBE SABER ANTES DE COMPRAR O VENDER EN EE. UU. (Foreign Investment in Real Property Tax Act – IRC §1445)

 

FIRPTA Y EL IMPUESTO A LA PROPIEDAD PARA EXTRANJEROS: LO QUE TODO INVERSIONISTA INTERNACIONAL DEBE SABER ANTES DE COMPRAR O VENDER EN EE. UU.

(Foreign Investment in Real Property Tax Act – IRC §1445)

1. ¿Qué es el FIRPTA y bajo qué ley se regula?

El FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980) es una disposición del Internal Revenue Code, sección §1445, que establece que cuando un extranjero no residente vende un bien inmueble ubicado en los Estados Unidos, el comprador debe retener un porcentaje del precio de venta y enviarlo al IRS como anticipo del impuesto que eventualmente deberá pagar el vendedor extranjero.

Su objetivo principal es garantizar que los extranjeros cumplan con sus obligaciones tributarias en EE. UU., dado que al no tener presencia física o estatus migratorio sólido, el IRS no tiene jurisdicción directa para cobrar posteriormente.

2. ¿A quiénes afecta el FIRPTA?

FIRPTA aplica a:

• Personas extranjeras sin estatus migratorio sólido (turistas, estudiantes, inversionistas temporales, visitantes con visa B1/B2).
• Propietarios de bienes raíces que declaran impuestos como non-resident aliens (NRA) bajo Form 1040-NR.
• LLCs de un solo miembro cuyo dueño es extranjero (la LLC es “disregarded entity”; el dueño es quien tributa).
• LLCs multimember si los miembros extranjeros reciben ingresos asignados en una Schedule K-1.
• Corporaciones extranjeras que poseen propiedades en EE. UU.

En definitiva, si el beneficiario económico es extranjero, FIRPTA probablemente aplica.

3. ¿Cuándo NO aplica el FIRPTA?

FIRPTA solo deja de aplicarse para un extranjero cuando se cumplen ciertos casos muy específicos:

1. El comprador adquiere la propiedad como residencia personal y el precio de venta es menor o igual a USD $300,000, bajo la excepción “Residence Use Exception”.
2. El vendedor se convierte en residente fiscal de EE. UU. según la prueba del Substantial Presence Test (IRC §7701(b)).
3. El vendedor presenta ante el IRS un Withholding Certificate (Form 8288-B) aprobado, que reduce o elimina la retención.
4. La transferencia se realiza a una corporación doméstica totalmente sujeta a tributación federal.

Un extranjero sin estatus migratorio sólido NO cumple la condición de residencia fiscal simplemente por tener visa o por pasar algunos meses en el país. Debe cumplir estrictamente la prueba de presencia sustancial.

4. ¿Cuánto se retiene bajo FIRPTA? ¿Cómo se calcula?

La retención estándar es:

• 15% del precio total de venta (no de la ganancia).
• En ciertos casos residenciales puede ser 10%.
• Para corporaciones extranjeras la retención puede ser aún mayor dependiendo de circunstancias específicas.

Luego, en la declaración Form 1040-NR, el extranjero calcula:

Impuesto real = Ganancia realizada × tasa aplicable
Menos: Retención FIRPTA enviada por el comprador

La retención no es el impuesto final, pero sí un anticipo obligatorio.

5. ¿Qué ocurre cuando el dueño es una LLC o una Corp?

LLC de un solo miembro (Single-Member LLC)

FIRPTA sí aplica, ya que fiscalmente la entidad no existe (es “disregarded”).
El extranjero es el verdadero vendedor ante el IRS.

LLC multimember (Partnership LLC)

FIRPTA aplica sobre la parte proporcional de cada member extranjero, y también pueden generarse obligaciones adicionales como Form 8805 y withholding en la partnership.

Corporación doméstica (C-Corp)

FIRPTA no retiene al momento de la venta del inmueble, pero la corporación paga impuestos corporativos sobre la ganancia.
Cuando distribuye dividendos a los accionistas extranjeros, estos están sujetos a retención bajo IRC §1441.

Corporación extranjera propietaria del inmueble

Plenamente sujeta a FIRPTA y posibles retenciones adicionales.

6. ¿Cuántos años dura el impacto tributario del FIRPTA?

El efecto fiscal puede abarcar:

• El año de la venta, que debe declararse obligatoriamente.
• Si hay créditos pendientes o arrastres fiscales, la revisión puede extenderse hasta 3 a 6 años, dependiendo de auditorías, extensiones o revisiones del IRS.
• En casos de fraude o evasión, no existe límite temporal para que el IRS actúe.

7. ¿Qué opciones existen para reducir o evitar la retención FIRPTA?

Existen estrategias completamente legales, tales como:

1. Solicitar un Withholding Certificate (Form 8288-B) antes del cierre de la venta.
2. Convertirse en residente fiscal bajo la prueba del Substantial Presence Test.
3. Utilizar estructuras corporativas adecuadas según el uso del inmueble.
4. Declarar deducciones, depreciaciones y costos reales de adquisición para reducir el impuesto final.
5. Para reinversiones, evaluar mecanismos legales alternativos (no todos aplican a extranjeros).

8. ¿Qué pasa si un extranjero vende sin avisar ni cumplir FIRPTA?

Intentar “ser más vivo” o evitar el cumplimiento del FIRPTA es una estrategia extremadamente riesgosa. Las consecuencias incluyen:

• Penalidades por fraude tributario federal.
• Multas que pueden superar el 25% al 75% del impuesto omitido.
• Intereses acumulados.
• Bloqueo migratorio en futuras entradas a EE. UU.
• Inhabilidad para obtener visas, renovaciones o beneficios migratorios.
• Acciones de cobro internacional por parte del IRS.

El comprador también puede ser penalizado si no retiene lo debido.

9. ¿Ser residente fiscal elimina la obligación del FIRPTA?

Sí.
Si el vendedor cumple la prueba del Substantial Presence Test, se convierte en tax resident y FIRPTA ya no aplica.

Pero tener visa de inversionista (E-2, EB-5, L-1, etc.) NO significa automáticamente ser residente fiscal.
La residencia fiscal depende de días de presencia en EE. UU., no del tipo de visa.

10. Ejemplo profesional: inversionista extranjero con múltiples propiedades

Un cliente extranjero adquiere varias propiedades en Miami y Orlando, combinando:

• Residenciales para renta.
• Propiedades comerciales.
• Inmuebles destinados a remodelación (fix & flip).

El inversionista planea vender dos de sus propiedades con ganancia significativa y desea postergar el pago de impuestos reinvirtiendo en otras, intentando aplicar mecanismos similares a un intercambio de ganancias.

Sin embargo:

• No cumple los tiempos establecidos por el IRS.
• No utiliza las entidades correctas para cada tipo de propiedad.
• No presenta a tiempo el Formulario 8288-B para evitar la retención FIRPTA.
• No planifica con un contador y realtor especializado en inversión extranjera.

Resultado:

• El comprador retiene el 15% de cada precio de venta.
• Al presentar el Form 1040-NR, el impuesto real termina siendo más alto de lo que esperaba.
• Pierde liquidez para reinvertir y compromete su estrategia financiera internacional.

Todo esto pudo evitarse con planificación previa, estructuras correctas y asesoría profesional desde el inicio.

11. Conclusión Profesional

El impuesto bajo FIRPTA es una obligación legal, no opcional, y representa una de las partes más técnicas de la tributación inmobiliaria para extranjeros en Estados Unidos.

Un error, omisión o mala asesoría puede resultar en:

• Retenciones innecesarias
• Pérdidas financieras
• Auditorías
• Multas federales
• Problemas migratorios

Por eso, todo extranjero que compre o venda bienes inmuebles en EE. UU. debe trabajar con un contador especializado, un realtor con experiencia en inversión internacional y un equipo que conozca el IRS, el mercado y la ley.

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Juan V. Fanti, MBA, CAA, PA
CEO – Contador Profesional & Realtor Licenciado en nuestro team.
Especialista en Tributación Internacional & FIRPTA

DISGREGACIÓN DE COSTOS: LA ESTRATEGIA INTELIGENTE PARA MAXIMIZAR TU RENTABILIDAD INMOBILIARIA EN EE. UU.

 

DISGREGACIÓN DE COSTOS: LA ESTRATEGIA INTELIGENTE PARA MAXIMIZAR TU RENTABILIDAD INMOBILIARIA EN EE. UU.

(Cost Segregation Analysis under IRC §§167, 168 & MACRS)

¿A quién va dirigido este informe?

La disgregación de costos —conocida en EE. UU. como Cost Segregation Study— es una herramienta avanzada contemplada dentro del Código Tributario de los Estados Unidos (IRC §§167 y 168) que permite acelerar la depreciación de ciertos componentes de un inmueble. Este análisis está dirigido a:

• Inversionistas inmobiliarios locales e internacionales.
• Propietarios que rentan viviendas, multifamiliares o locales comerciales.
• Empresas con propiedades utilizadas en su operación comercial.
• Desarrolladores y contratistas que realizan “fix & flip”.
• Fondos de inversión y holdings con carteras inmobiliarias.

Este estudio es especialmente valioso para clientes con propiedades adquiridas recientemente, propiedades sometidas a remodelación sustancial, o activos de alto valor fiscal que buscan maximizar sus deducciones legales conforme al IRS.

¿Qué es la Disgregación de Costos? (Explicación general, sin procedimientos)

Es un análisis técnico-contable que permite identificar, reclasificar y separar los distintos componentes de una propiedad —estructura, mejoras, sistemas eléctricos, acabados, estacionamientos, paisajismo y más— con el objetivo de optimizar el tratamiento de depreciación permitido por la ley.

Bajo el sistema MACRS (Modified Accelerated Cost Recovery System), ciertos elementos pueden depreciarse en 5, 7 o 15 años, en vez de los 27.5 o 39 años correspondientes al edificio. Esta reclasificación acelera las deducciones fiscales y permite al propietario recuperar capital más rápidamente, mejorando liquidez y cash flow.

Beneficios Principales para el Inversionista

• Ahorros significativos en impuestos federales, especialmente en los primeros años de tenencia de la propiedad.
• Aumento inmediato del flujo de caja (cash flow) al reducir la base imponible anual.
• Optimización del ROI y del cap rate, particularmente para propiedades de renta.
• Herramienta estratégica para inversionistas extranjeros obligados a declarar bajo Form 1040-NR o estructuras LLC multimember.
• Beneficios adicionales cuando se realizan remodelaciones o mejoras sustanciales, ya que ciertos costos pueden reclasificarse o depreciarse de forma acelerada bajo la normativa actual.
• Ventaja competitiva para flippers, al documentar adecuadamente mejoras y asignaciones de valor según el uso futuro del inmueble.

Tipos de Costos Relacionados con la Propiedad

Sin detallar procedimientos, la disgregación de costos considera en términos generales:

• Costo de adquisición del inmueble.
• Valor asignable al terreno vs. mejoras (según IRC y guías del IRS).
• Mejoras capitalizables y remodelaciones.
• Componentes de corta vida útil (personal property).
• Infraestructura externa: estacionamientos, aceras, iluminación exterior, riego, paisajismo.
• Elementos mecánicos, eléctricos y de plomería asignables a uso específico.

Cada categoría influye en la depreciación acelerada permitida por el IRS, siempre bajo un análisis profesional y sustentado.

¿Para qué tipo de cliente es más recomendable?

Este estudio es altamente recomendable para:

• Propiedades desde USD $300,000 en adelante.
• Empresas y holdings con múltiples activos.
• Inversionistas extranjeros con LLCs que generan renta pasiva en EE. UU.
• Propiedades adquiridas recientemente o sometidas a renovación.
• Modelos de negocio que buscan optimizar su carga fiscal anual.

Tiempos estimados de un proyecto de Disgregación de Costos

Los tiempos pueden variar según complejidad, tamaño del inmueble y disponibilidad documental, pero normalmente:

• Propiedades residenciales: entre 10 y 20 días hábiles.
• Propiedades comerciales: entre 20 y 45 días hábiles.
• Proyectos de gran escala: 45–90 días, dependiendo del nivel de ingeniería requerido.

Estos plazos incluyen la revisión contable, análisis estructural, asignación de valores y la emisión del reporte final sustentado bajo las normas del IRS.

Trabajo en Equipo: El Éxito del Proyecto

Un estudio de disgregación de costos serio y aceptable ante auditorías del IRS requiere un equipo multidisciplinario altamente calificado, compuesto por:

• Contador Profesional (PA) / Tax Advisor: dirige el proyecto, garantiza el cumplimiento del Internal Revenue Code y valida los cálculos fiscales.
• Realtor acreditado: analiza el valor de mercado, comparables y uso económico.
• Contractors y especialistas licenciados: aportan datos técnicos sobre construcción, materiales y mejoras.
• Economistas: preparan modelos de valoración y proyecciones.
• Valuadores certificados (cuando aplica): proveen soporte adicional para asignaciones de valor.

Este enfoque unificado permite entregar un reporte sólido, profesional y sustentado para fines tributarios y financieros.

Conclusión para el Inversionista

La disgregación de costos no es simplemente un análisis contable: es una estrategia de optimización fiscal permitida por la ley, diseñada para aumentar tu liquidez, proteger tu inversión y maximizar tu rentabilidad en el mercado inmobiliario de los Estados Unidos.

Tanto para inversionistas nacionales como internacionales, este estudio puede significar decenas de miles de dólares en ahorros en los primeros años de operación, siempre y cuando sea realizado por expertos certificados.

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CEO – Contador Profesional & Certifying Acceptance Agent (IRS)

La tasa impositiva sobre el reempleo en Florida se mantiene en su nivel más bajo posible

 La tasa impositiva sobre el reempleo en Florida se mantiene en su nivel más bajo posible 

TALLAHASSEE, Florida – Hoy, el Departamento de Ingresos de Florida anunció que aproximadamente el 65% de los empleadores de Florida continuarán pagando la tasa más baja posible de impuestos de reempleo en 2026. Este es el undécimo año consecutivo en que los empleadores se benefician de la baja tasa del 0.1%. Estas contribuciones se destinan a un programa que ayuda a quienes buscan empleo en Florida a encontrar empleo nuevamente. La tasa de crecimiento del empleo en Florida supera el promedio nacional, lo que ha permitido al estado mantener la tasa mínima de impuestos de reempleo para las empresas.

 

"Once años con la tasa impositiva de reempleo más baja posible demuestran la fortaleza de la fuerza laboral y la economía de Florida", declaró Jim Zingale, director ejecutivo del Departamento de Ingresos de Florida . "Esta baja tasa impositiva brinda a los empleadores mayor libertad para expandir sus negocios".

 

“Bajo el liderazgo del gobernador DeSantis, Florida ha mantenido la tasa impositiva de reempleo más baja posible”, declaró el secretario de Comercio de Florida, J. Alex Kelly. “Las empresas de Florida se benefician directamente de este entorno fiscal estable y predecible, ya que permite a los empleadores reinvertir más capital en crecimiento, innovación y desarrollo de la fuerza laboral. Impulsar un clima de bajos impuestos y favorable para las empresas es fundamental para mantener la competitividad en nuestras industrias objetivo y, en última instancia, apoyar a quienes buscan y crean empleo en Florida”.

 

Los empleadores pagan un porcentaje únicamente sobre los primeros $7,000 del salario pagado a cada empleado. Florida es uno de los cuatro estados con una base salarial de $7,000; todos los demás estados tienen una base salarial más alta. Los empleadores con empleo estable reciben la tasa más baja. Los impuestos de reempleo, o impuestos sobre la nómina, financian el Fondo Fiduciario de Asistencia para el Reempleo de Florida. Este fondo actualmente tiene un saldo de más de $4,800 millones.

 

Más información sobre la tasa de impuesto de asistencia para el reempleo está disponible aquí .  

  

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Acerca del Departamento de Ingresos de Florida: El Departamento de Ingresos de Florida administra los programas de Administración Tributaria General, Supervisión del Impuesto Predial y Manutención Infantil del Estado de Florida. Su misión es brindar un servicio excelente y eficiente mediante la administración justa y consistente de las leyes tributarias y de manutención infantil de Florida para simplificar el proceso de cumplimiento. Para obtener más información sobre el Departamento de Ingresos, visite www.floridarevenue.com . Suscríbase para recibir comunicados de prensa en floridarevenue.com/dor/subscribe .

 

CONTACTO CON LOS MEDIOS:

Bethany Cutillo, Directora de Comunicaciones

comunicaciones@floridarevenue.com | 850.617.8214

                                                                                           

PARA PUBLICACIÓN INMEDIATA: 5 de diciembre de 2025

LA REALIDAD LEGAL Y TRIBUTARIA DE TENER UNA EMPRESA EN LOS ESTADOS UNIDOS: RESPONSABILIDADES, RIESGOS Y POR QUÉ HACERLO SOLO ES UN ERROR COSTOSO

 

LA REALIDAD LEGAL Y TRIBUTARIA DE TENER UNA EMPRESA EN LOS ESTADOS UNIDOS: RESPONSABILIDADES, RIESGOS Y POR QUÉ HACERLO SOLO ES UN ERROR COSTOSO

Tener una empresa en los Estados Unidos es una excelente oportunidad de crecimiento económico, inversión y protección patrimonial. Sin embargo, también implica un conjunto de responsabilidades legales, contables, administrativas y tributarias que, por ley, deben cumplirse sin excepción.
Estas obligaciones están reguladas por normas federales, estatales y locales, incluyendo el Internal Revenue Code (Título 26 del Código Federal de los EE. UU.), el Corporate Transparency Act (FinCEN), las leyes corporativas de cada estado, las regulaciones laborales bajo el Fair Labor Standards Act (FLSA), y múltiples estatutos adicionales que rigen la actividad empresarial.

En un mundo donde las redes sociales han banalizado la información y han hecho creer a muchos que “todo es fácil” y que “cualquiera lo puede hacer”, es imprescindible recordar algo:
las responsabilidades legales de una empresa no se aprenden viendo videos, escuchando influencers o leyendo títulos incompletos.
La preparación profesional, la actualización constante y el conocimiento técnico son la única vía segura para operar correctamente una empresa en los Estados Unidos.

A continuación, presentamos —de forma clara y a grosso modo— todas las obligaciones que asume una empresa y los riesgos de no cumplirlas.

1. Obligaciones legales de formación y mantenimiento corporativo

Las leyes corporativas estatales exigen que toda empresa presentada ante el Departamento de Estado mantenga:

• Estatutos u Operating Agreement vigentes
• Registro actualizado de miembros o accionistas
• Actas corporativas (Minutes)
• Renovación del Annual Report
• Registro de DBA, si corresponde

Penalidades por incumplimiento: multas estatales, suspensión de la entidad, y en casos graves, disolución administrativa.

2. Obligaciones fiscales federales (IRS – Título 26 del Código Tributario)

Dependiendo del tipo de entidad, se debe presentar:

• Form 1120, 1120-S, 1065, 1040-Schedule C, 1040-NR, 5472, entre otros
• Formularios informativos: 1099-NEC, 1099-MISC, W-2, 940, 941
• Declaraciones de extranjeros: W-8BEN / W-8BEN-E, retenciones, FIRPTA

Penalidades por incumplimiento:
Multas que van desde $260 por formulario no presentado hasta $25,000 en casos de omisión de reportes extranjeros.
En casos de fraude o negligencia severa, puede involucrar sanciones civiles y penales.

3. Mantenimiento contable y obligaciones de registros (Recordkeeping Requirements – Subtitle F)

La ley exige que toda empresa lleve:

• Libros contables adecuados según GAAP
• Estados financieros
• Registros de ingresos, egresos, depreciaciones e inventario
• Soportes de transacciones por siete (7) años

Penalidades por incumplimiento:
Ajustes tributarios, negación de deducciones, estimaciones forzadas del IRS y multas adicionales por negligencia.

4. Obligaciones laborales (FLSA, OSHA, EEOC, USCIS)

Toda empresa que contrate personal debe cumplir con:

• Clasificación correcta de empleados vs contratistas
• I-9 Compliance (verificación de elegibilidad)
• Pago de payroll taxes y retenciones
• Cumplimiento de estándares de seguridad laboral bajo OSHA

Penalidades por incumplimiento:
Desde $1,100 por cada empleado mal clasificado hasta multas federales mayores por violaciones de seguridad o inmigración.

5. Obligaciones estatales y locales

Incluyen:

• Declaraciones de Sales Tax
• Pago de impuestos estatales
• Licencias comerciales locales
• Permisos de ocupación o sanitarios

Penalidades por incumplimiento:
Suspensión de licencias, multas por periodo no declarado, cierre forzoso del negocio o auditorías estatales.

6. Corporate Transparency Act (FinCEN – BOI Report)

Toda empresa debe reportar información de sus dueños y beneficiarios reales.
La omisión o tardanza genera:

Penalidades por incumplimiento:
Multas de $500 por día y sanciones penales por proveer información falsa o incompleta.

7. Cumplimiento bancario, OFAC y normas financieras

Los bancos están obligados a exigir:

• Información de identificación
• Documentos corporativos
• Cumplimiento AML/KYC

Riesgos:
Congelación de cuentas, cierre bancario y reportes de actividad sospechosa.

8. Responsabilidad ante la venta de activos o propiedades

Incluye retenciones obligatorias para extranjeros (FIRPTA) y reportes de ganancias o pérdidas.

Penalidades por incumplimiento:
Multas, intereses y responsabilidad solidaria por impuestos no retenidos.

UNA REALIDAD CLARA:

El IRS, FinCEN, los estados y los bancos no aceptan excusas como “no sabía”, “lo vi en internet” o “me dijeron que así se hacía”.

Las redes sociales han creado una falsa sensación de facilidad. Pero quienes publican “trucos”, “atajos” o “consejos rápidos” no asumen ninguna responsabilidad por las consecuencias legales o fiscales de quienes los siguen.
Los errores pueden costar mucho más que haber contratado desde el principio a un profesional.

¿POR QUÉ ES ESENCIAL TRABAJAR CON PROFESIONALES CERTIFICADOS?

Porque un contador público, agente autorizado, preparador profesional o asesor corporativo:

• Conoce las leyes y regulaciones vigentes
• Se actualiza constantemente (IRS – Circular 230)
• Evita que el cliente incurra en errores que generan multas y auditorías
• Provee protección, orden y estabilidad financiera
• Garantiza que la empresa opere de forma correcta desde el inicio

En Two Hundred Global Financial Solutions nos especializamos en contabilidad, impuestos, planificación estratégica y cumplimiento legal integral, incluyendo nuestro programa de alto nivel Blindaje Fiscal 360, diseñado para clientes que requieren un manejo profesional, diario y preventivo de su información financiera.

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