FIRPTA Y EL
IMPUESTO A LA PROPIEDAD PARA EXTRANJEROS: LO QUE TODO INVERSIONISTA
INTERNACIONAL DEBE SABER ANTES DE COMPRAR O VENDER EN EE. UU.
(Foreign Investment in Real Property Tax Act – IRC §1445)
1. ¿Qué es el
FIRPTA y bajo qué ley se regula?
El FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980) es una disposición del Internal Revenue Code, sección §1445, que establece que cuando un extranjero no residente vende un bien inmueble ubicado en los Estados Unidos, el comprador debe retener un porcentaje del precio de venta y enviarlo al IRS como anticipo del impuesto que eventualmente deberá pagar el vendedor extranjero.
Su objetivo principal es garantizar que los
extranjeros cumplan con sus obligaciones tributarias en EE. UU., dado que
al no tener presencia física o estatus migratorio sólido, el IRS no tiene
jurisdicción directa para cobrar posteriormente.
2. ¿A quiénes
afecta el FIRPTA?
FIRPTA aplica a:
- Personas extranjeras sin estatus migratorio sólido (turistas,
estudiantes, inversionistas temporales, visitantes con visa B1/B2).
- Propietarios de bienes raíces que declaran impuestos como non-resident
aliens (NRA) bajo Form 1040-NR.
- LLCs de un solo miembro cuyo dueño
es extranjero (la LLC es “disregarded entity”; el dueño es quien tributa).
- LLCs multimember si los
miembros extranjeros reciben ingresos asignados en una Schedule K-1.
- Corporaciones extranjeras que poseen
propiedades en EE. UU.
En definitiva, si el beneficiario económico es
extranjero, FIRPTA probablemente aplica.
3. ¿Cuándo NO
aplica el FIRPTA?
FIRPTA solo deja de aplicarse para un
extranjero cuando se cumplen ciertos casos muy específicos:
- El comprador adquiere la propiedad como residencia personal y el precio de venta es menor o igual a USD $300,000, bajo la
excepción “Residence Use Exception”.
- El vendedor se convierte en residente fiscal de EE. UU. según
la prueba del Substantial Presence Test (IRC §7701(b)).
- El vendedor presenta ante el IRS un Withholding Certificate (Form
8288-B) aprobado, que reduce o elimina la retención.
- La transferencia se realiza a una corporación doméstica
totalmente sujeta a tributación federal.
Un extranjero sin estatus migratorio sólido
NO cumple la condición de residencia fiscal simplemente por tener visa o por
pasar algunos meses en el país. Debe cumplir estrictamente la prueba
de presencia sustancial.
4. ¿Cuánto se
retiene bajo FIRPTA? ¿Cómo se calcula?
La retención estándar es:
- 15% del precio total de venta (no de la ganancia).
- En ciertos casos residenciales puede ser 10%.
- Para corporaciones extranjeras la retención puede ser aún mayor
dependiendo de circunstancias específicas.
Luego, en la declaración Form 1040-NR, el
extranjero calcula:
Impuesto real = Ganancia realizada × tasa aplicable
Menos: Retención FIRPTA enviada por el comprador
La retención no es el impuesto final, pero sí un anticipo
obligatorio.
5. ¿Qué ocurre
cuando el dueño es una LLC o una Corp?
LLC de un solo
miembro (Single-Member LLC)
FIRPTA sí aplica, ya que fiscalmente la
entidad no existe (es “disregarded”).
El extranjero es el verdadero vendedor ante el IRS.
LLC multimember
(Partnership LLC)
FIRPTA aplica sobre la parte proporcional de cada member
extranjero, y también pueden generarse obligaciones adicionales como Form
8805 y withholding en la partnership.
Corporación
doméstica (C-Corp)
FIRPTA no retiene al momento de la venta del
inmueble, pero la corporación paga impuestos corporativos sobre la
ganancia.
Cuando distribuye dividendos a los accionistas extranjeros, estos están sujetos
a retención bajo IRC §1441.
Corporación
extranjera propietaria del inmueble
Plenamente sujeta a FIRPTA y posibles retenciones
adicionales.
6. ¿Cuántos años
dura el impacto tributario del FIRPTA?
El efecto fiscal puede abarcar:
- El año de la venta, que debe
declararse obligatoriamente.
- Si hay créditos pendientes o arrastres fiscales, la revisión puede
extenderse hasta 3 a 6 años, dependiendo de auditorías, extensiones
o revisiones del IRS.
- En casos de fraude o evasión, no existe límite temporal para
que el IRS actúe.
7. ¿Qué opciones
existen para reducir o evitar la retención FIRPTA?
Existen estrategias completamente legales, tales
como:
- Solicitar un Withholding Certificate (Form 8288-B) antes del cierre de la venta.
- Convertirse en residente fiscal bajo la prueba del Substantial Presence Test.
- Utilizar estructuras corporativas adecuadas según el uso del inmueble.
- Declarar deducciones, depreciaciones y costos reales de adquisición
para reducir el impuesto final.
- Para reinversiones, evaluar mecanismos legales alternativos (no todos
aplican a extranjeros).
8. ¿Qué pasa si
un extranjero vende sin avisar ni cumplir FIRPTA?
Intentar “ser más vivo” o evitar el cumplimiento del
FIRPTA es una estrategia extremadamente riesgosa. Las consecuencias
incluyen:
- Penalidades por fraude tributario federal.
- Multas que pueden superar el 25% al 75% del impuesto omitido.
- Intereses
acumulados.
- Bloqueo migratorio en futuras entradas a EE. UU.
- Inhabilidad para obtener visas, renovaciones o beneficios migratorios.
- Acciones de cobro internacional por parte del IRS.
El comprador también puede ser penalizado si no
retiene lo debido.
9. ¿Ser residente
fiscal elimina la obligación del FIRPTA?
Sí.
Si el vendedor cumple la prueba del Substantial Presence Test, se
convierte en tax resident y FIRPTA ya no aplica.
Pero tener visa de inversionista (E-2, EB-5, L-1,
etc.) NO significa automáticamente ser residente fiscal.
La residencia fiscal depende de días de presencia en EE. UU., no del tipo de
visa.
10. Ejemplo
profesional: inversionista extranjero con múltiples propiedades
Un cliente extranjero adquiere varias propiedades en
Miami y Orlando, combinando:
- Residenciales
para renta.
- Propiedades
comerciales.
- Inmuebles destinados a remodelación (fix & flip).
El inversionista planea vender dos de sus
propiedades con ganancia significativa y desea postergar el pago de
impuestos reinvirtiendo en otras, intentando aplicar mecanismos similares a
un intercambio de ganancias.
Sin embargo:
- No cumple los tiempos
establecidos por el IRS.
- No utiliza las entidades correctas para cada tipo de propiedad.
- No presenta a tiempo el Formulario 8288-B para evitar la retención FIRPTA.
- No planifica con un contador y realtor especializado en inversión extranjera.
Resultado:
- El comprador retiene el 15% de cada precio de venta.
- Al presentar el Form 1040-NR, el impuesto real termina siendo más alto
de lo que esperaba.
- Pierde liquidez para reinvertir y compromete su estrategia financiera
internacional.
Todo esto pudo evitarse con planificación previa,
estructuras correctas y asesoría profesional desde el inicio.
11. Conclusión
Profesional
El impuesto bajo FIRPTA es una obligación legal,
no opcional, y representa una de las partes más técnicas de la tributación
inmobiliaria para extranjeros en Estados Unidos.
Un error, omisión o mala asesoría puede resultar en:
- Retenciones
innecesarias
- Pérdidas
financieras
- Auditorías
- Multas
federales
- Problemas
migratorios
Por eso, todo extranjero que compre o venda
bienes inmuebles en EE. UU. debe trabajar con un contador especializado,
un realtor con experiencia en inversión internacional y un equipo que conozca
el IRS, el mercado y la ley.
Contáctanos hoy mismo
Two Hundred Global Financial Solutions
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Juan V. Fanti, MBA, CAA, PA
CEO – Contador Profesional & Realtor Licenciado en nuestro team.
Especialista en Tributación Internacional & FIRPTA
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