Errores Costosos Que Cometen Muchos Inversionistas Extranjeros En Estados Unidos: El Impuesto FIRPTA Que Nadie Les Explica

Durante los últimos años hemos visto un crecimiento enorme de inversionistas internacionales comprando propiedades en los Estados Unidos, especialmente en Florida.
Sin embargo, también hemos observado algo muy preocupante: muchos compradores extranjeros adquieren propiedades sin recibir una explicación clara sobre las leyes fiscales americanas, particularmente acerca del impuesto conocido como FIRPTA.

En muchos casos, los clientes descubren este problema solamente cuando intentan vender la propiedad… y allí llegan las sorpresas.

Lamentablemente, esto ocurre con frecuencia porque algunos Realtors® desconocen completamente el tema fiscal, mientras que otros prefieren no profundizar demasiado para no complicar o perder la venta.

Pero la realidad es que el sistema tributario americano no funciona basado en “lo que me dijeron” o “yo no sabía”.

El IRS exige cumplimiento, independientemente de si alguien explicó correctamente las consecuencias fiscales o no.

¿Qué Es El FIRPTA?

FIRPTA significa:

Foreign Investment in Real Property Tax Act

Es una ley federal de los Estados Unidos creada para garantizar que los inversionistas extranjeros paguen impuestos cuando venden propiedades ubicadas dentro del territorio americano.

Básicamente, cuando un extranjero vende una propiedad en Estados Unidos, el IRS obliga a retener una parte importante del dinero de la venta antes de entregarle el dinero al vendedor.

¿Cuánto Es El Impuesto FIRPTA?

Aquí viene una de las mayores confusiones.

Muchos creen que FIRPTA es un impuesto sobre la ganancia.
Y esto NO es totalmente correcto.

En la mayoría de los casos, el FIRPTA implica una retención del:

• 15% del precio bruto de venta de la propiedad
• No sobre la ganancia
• No sobre la utilidad neta
• Sino sobre el valor total de la transacción

Ejemplo:

Si un inversionista extranjero vende una propiedad en US$800,000:

• El comprador o la compañía de cierre podría estar obligada a retener:

👉 US$120,000

Y ese dinero se envía al IRS como retención preventiva.

Posteriormente, el vendedor extranjero deberá presentar su declaración de impuestos en Estados Unidos para determinar cuánto realmente debía pagar.

En algunos casos:

• podría recuperar parte del dinero,
• podría pagar menos,
• o incluso deber más impuestos dependiendo de la ganancia real.

¿Quién Es Responsable De Retener El FIRPTA?

Aquí existe otro error extremadamente peligroso.

Muchos vendedores creen que el problema es solamente de ellos.

Pero la ley establece que el comprador también puede ser responsable.

Si la retención FIRPTA no se hizo correctamente:

• el IRS puede reclamarle el dinero al comprador,
• además de intereses,
• multas,
• penalidades,
• e incluso problemas legales posteriores.

Por eso, comprar propiedades a extranjeros sin una asesoría fiscal adecuada puede convertirse en un problema serio para ambas partes.

¿Qué Pasa Si La Propiedad Está A Nombre De Una LLC?

Muchos inversionistas internacionales creen que colocar la propiedad dentro de una LLC automáticamente elimina el FIRPTA.

Y esto no siempre es cierto.

Todo depende de:

• cómo está estructurada la LLC,
• quiénes son los miembros,
• si existe un extranjero detrás de la entidad,
• cómo fue clasificada fiscalmente ante el IRS,
• y cómo se reporta la operación.

En muchísimos casos:

• si el beneficiario final sigue siendo extranjero,
• FIRPTA puede seguir aplicando.

Además, muchas personas abren LLC sin:

• contabilidad,
• planificación fiscal,
• estructura corporativa adecuada,
• ni conocimiento de las consecuencias futuras.

Y allí comienzan los problemas:

• cuentas bancarias cerradas,
• auditorías,
• problemas con el IRS,
• conflictos entre socios,
• dificultades migratorias,
• y pérdidas financieras innecesarias.

¿Se Puede Evitar O Reducir El FIRPTA?

Sí.
Pero esto requiere planificación profesional previa.

Existen mecanismos legales que podrían ayudar dependiendo del caso:

• aplicación de excepciones,
• certificados de reducción de retención,
• correcta estructuración corporativa,
• planificación tributaria internacional,
• coordinación adecuada antes del cierre,
• análisis de tratados fiscales,
• y planificación estratégica de inversión.

El problema es que muchos inversionistas buscan ayuda cuando ya la propiedad fue vendida y el dinero retenido.

En planificación financiera y tributaria internacional, actuar antes siempre es más económico y más seguro.

El Problema Más Grande: Comprar Sin Entender El Sistema Americano

Muchos inversionistas extranjeros vienen de países donde:

• las reglas fiscales son diferentes,
• no existe separación clara entre empresa y dueño,
• la contabilidad no se lleva mensualmente,
• o no existen controles bancarios tan estrictos.

Pero el sistema americano funciona de manera distinta.

En Estados Unidos:

• IRS,
• bancos,
• FinCEN,
• compañías de título,
• estados,
• y entidades financieras

comparten información constantemente.

Por eso, improvisar puede salir extremadamente caro.

Cómo Evitar Problemas Con FIRPTA Y Las Inversiones En USA

La clave es tener un equipo profesional antes de invertir.

En Two Hundred Global Financial Solutions ayudamos a clientes internacionales a estructurar correctamente sus inversiones y operaciones en Estados Unidos.

Nuestro enfoque va mucho más allá de simplemente preparar impuestos una vez al año.

Trabajamos como planificadores financieros y asesores integrales, contando dentro de nuestro equipo con:

• contadores,
• preparadores profesionales de impuestos,
• asesores financieros,
• y profesionales del área de Real Estate,

permitiéndole al cliente tener múltiples servicios bajo un mismo equipo profesional.

Nuestro programa Blindaje Fiscal 360 está diseñado precisamente para inversionistas y empresarios que desean:

• proteger sus inversiones,
• minimizar riesgos,
• mantener cumplimiento tributario,
• y planificar adecuadamente su crecimiento en Estados Unidos.

La Mejor Inversión No Es Solo Comprar Una Propiedad… Es Tener La Estructura Correcta

Comprar bienes raíces en Estados Unidos puede ser una excelente oportunidad financiera.

Pero hacerlo sin asesoría adecuada puede convertirse en un problema tributario, bancario y legal muy costoso.

Antes de invertir, vender, crear una LLC o mover dinero internacionalmente, consulte con profesionales que comprendan realmente cómo funciona el sistema americano.

Porque en muchas ocasiones, el problema no es la inversión…
el problema es la falta de planificación.

Escrito por:
Juan V. Fanti, MBA, CAA, PA
General Manager & CEO

Two Hundred Global Financial Solutions

📍 12555 Orange Dr., Suite 235, Davie, Florida 33330-4304
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Atendemos clientes en todos los Estados Unidos y clientes internacionales.

 

El Error Más Costoso de Muchos Clientes Internacionales: Hacer Negocios en Estados Unidos Sin una Planificación Fiscal y Contable Profesional

En los últimos años, miles de empresarios e inversionistas internacionales han decidido abrir empresas, invertir en propiedades, mover capital o desarrollar negocios en los Estados Unidos. Sin embargo, uno de los problemas más graves que observamos diariamente en nuestra firma es que muchas personas comienzan operaciones sin comprender realmente cómo funciona el sistema tributario, financiero y corporativo americano.

En nuestro reciente video publicado en nuestro canal de YouTube de Two Hundred Global Financial Solutions, hablamos precisamente sobre la importancia de trabajar con profesionales reales y con experiencia práctica, especialmente cuando se trata de clientes internacionales que desean operar correctamente dentro del sistema americano.

Estados Unidos: Un Sistema Muy Diferente al de Latinoamérica

Muchos clientes internacionales vienen de países donde:

• la contabilidad es más flexible,
• los controles bancarios funcionan distinto,
• las empresas operan de manera informal,
• o simplemente no existe el mismo nivel de supervisión fiscal y financiera.

Pero en Estados Unidos el escenario es completamente distinto.

Aquí intervienen múltiples entidades gubernamentales:

• Internal Revenue Service (IRS),
• bancos americanos,
• FinCEN,
• departamentos estatales,
• compañías de seguros,
• entidades de crédito,
• y organismos regulatorios federales y estatales.

Un error pequeño puede generar:

• auditorías,
• congelamiento de cuentas,
• multas,
• pérdida de deducciones,
• problemas migratorios,
• problemas de crédito,
• o incluso investigaciones por evasión o declaraciones incorrectas.

Por eso, no se trata solamente de “hacer taxes una vez al año”.

Se trata de tener:

• estructura,
• planificación,
• control financiero,
• cumplimiento tributario,
• y protección corporativa.

La Diferencia Entre un Preparador y un Equipo Profesional

En el mercado existen muchas personas ofreciendo “refunds grandes” o impuestos rápidos sin analizar realmente la situación financiera y legal del cliente.

Pero cuando se trabaja con clientes internacionales, inversionistas o empresarios, el nivel de responsabilidad cambia completamente.

En Two Hundred Global Financial Solutions entendemos que cada caso internacional puede involucrar:

• ITIN Numbers,
• empresas LLC,
• declaraciones 1040-NR,
• tratados tributarios,
• FIRPTA,
• inversiones inmobiliarias,
• 1031 Exchanges,
• reportes internacionales,
• estructuras corporativas,
• contabilidad mensual,
• y planificación tributaria bajo el Código Tributario Americano (Title 26).

Nuestro enfoque no es improvisar.

Nuestro enfoque es crear orden, cumplimiento y protección financiera real.

El Problema Más Común: Abrir una Empresa y No Llevar Contabilidad

Muchos clientes internacionales abren una LLC pensando que:

• “la empresa no necesita contabilidad”,
• “solo uso la cuenta bancaria”,
• o “después veo eso”.

Ese es uno de los errores más peligrosos.

Cuando no existe:

• conciliación bancaria,
• clasificación correcta de ingresos y gastos,
• control de activos,
• documentación de soporte,
• ni planificación trimestral,

la empresa comienza a perder control interno y exposición tributaria.

Con el tiempo aparecen problemas como:

• taxes incorrectos,
• imposibilidad de justificar movimientos bancarios,
• problemas con préstamos,
• problemas con inmigración,
• dificultad para vender propiedades,
• y riesgos ante el IRS.

Expertos en Clientes Internacionales

Uno de los puntos más importantes que transmitimos en nuestro video es que NO todos los contadores entienden realmente el manejo de clientes internacionales.

Un cliente extranjero que:

• vive fuera de Estados Unidos,
• tiene inversiones aquí,
• utiliza cuentas americanas,
• compra propiedades,
• realiza transferencias internacionales,
• o maneja empresas desde otro país,

requiere conocimiento especializado.

En nuestra firma trabajamos diariamente con clientes de:

• Latinoamérica,
• Europa,
• inversionistas extranjeros,
• empresarios internacionales,
• propietarios de bienes raíces,
• y compañías que operan entre varios países.

Entendemos las preocupaciones reales de un cliente internacional:

• confidencialidad,
• cumplimiento,
• protección,
• banca,
• impuestos,
• estructura corporativa,
• y crecimiento.

Blindaje Fiscal 360: Mucho Más Que Contabilidad

Nuestro sistema de trabajo “Blindaje Fiscal 360” fue diseñado precisamente para empresarios que desean hacer las cosas correctamente desde el inicio.

No es solamente preparar impuestos.

Es trabajar durante todo el año en:

• contabilidad,
• planificación financiera,
• revisión tributaria,
• control corporativo,
• flujo de caja,
• estructura legal,
• y minimización de errores fiscales.

Porque cuando una empresa crece sin estructura, el riesgo también crece.

La Confianza Se Construye Con Transparencia y Experiencia

El crecimiento que ha tenido nuestro video en YouTube demuestra algo muy importante:
las personas están buscando información seria, profesional y real.

Hoy más que nunca, los empresarios internacionales necesitan trabajar con firmas que:

• hablen su idioma,
• entiendan su situación,
• conozcan las leyes americanas,
• y tengan experiencia práctica con casos reales.

En Two Hundred Global Financial Solutions trabajamos durante todo el año ayudando a clientes personales y corporativos en todos los Estados Unidos y clientes internacionales alrededor del mundo.

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• impuestos,
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• estructuras corporativas,
• inversiones,
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• ITIN Numbers,
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“Más que preparar impuestos, ayudamos a construir estructura, protección y crecimiento financiero.”

FIRPTA 📌 Foreign Investment in Real Property Tax Act

 

FIRPTA en 2026: qué es, a quién afecta y por qué “no informar” puede convertirse en un problema serio

Cuando un extranjero (foreign person) vende una propiedad ubicada en Estados Unidos, existe un régimen federal especial que casi siempre se activa: FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act). No es opcional, no depende de “si me conviene”, y no desaparece porque la venta se haga a través de una LLC registrada en Florida o porque el vendedor “no tenga estatus migratorio”.

FIRPTA es, en la práctica, un sistema de retención obligatoria para asegurar que el IRS cobre impuestos sobre la ganancia inmobiliaria de extranjeros.

1) ¿Qué es FIRPTA y cuál es su base legal?

FIRPTA se sustenta principalmente en:

• IRC §897: trata la ganancia de un extranjero por la venta de un U.S. Real Property Interest (USRPI) como efectivamente conectada con una actividad en EE. UU. (ECI), por lo que queda sujeta a impuesto federal.

• IRC §1445: impone una retención en la venta de un USRPI por un foreign person. La regla general es 15% del “amount realized” (usualmente el precio de venta bruto, no la ganancia).

Importante: FIRPTA es retención, no el impuesto final. El impuesto final se determina cuando el extranjero (o la entidad correspondiente) presenta su declaración y calcula la ganancia real.

2) ¿A quién afecta FIRPTA?

Afecta cuando el vendedor es un foreign person, por ejemplo:

• Persona natural no residente para fines fiscales (no es un tema “migratorio”; es un tema de residencia fiscal).

• Foreign corporation.

• Y en estructuras con entidades, puede aplicar por reglas especiales cuando hay partnerships (como la mayoría de LLC tributando en 1065).

Y afecta al comprador también, porque bajo FIRPTA el comprador es el withholding agent y puede ser responsable si no retiene.

3) ¿Cuándo se “ve afectado” un cliente?

En la práctica, un cliente se “ve afectado” cuando:

1. Vende una propiedad en EE. UU. y el vendedor es foreign person (o hay reglas que lo tratan como tal).

2. El comprador (y su compañía de cierre/title) debe determinar si el vendedor es extranjero y, si corresponde, retener y remitir al IRS con los formularios del paquete FIRPTA.

Cuando se quiere reducir o eliminar la retención (en ciertos casos), se tramita un withholding certificate con Form 8288-B.

4) Formulario y flujo básico FIRPTA

En un caso típico:

• Se reporta y paga la retención con Form 8288 y Form 8288-A.

• Si se solicita reducción/eliminación, se usa Form 8288-B.

5) Caso complejo: LLC doméstica con 2 miembros sin estatus migratorio que venden y “no informan”

Tu escenario tiene varias capas, y aquí es donde muchos clientes internacionales cometen errores graves por desconocimiento (o por “asesoría” equivocada).

A) “No tienen estatus migratorio” NO significa “no pagan impuestos”

Estatus migratorio y obligación tributaria no son lo mismo. Para el IRS, lo determinante es si la persona es U.S. person o foreign person y su residencia fiscal. Un individuo puede no tener estatus migratorio y aun así ser resident alien para impuestos (por substantial presence test), o puede ser nonresident según el caso.

Conclusión: no informar el estatus correcto en el cierre no elimina la obligación tributaria; solo aumenta el riesgo.

B) Si la LLC tributa como 1065 (partnership), la venta puede activar retención por reglas de §1445

Aunque la LLC esté registrada en Florida, si el vendedor real es una partnership con socios extranjeros, hay reglas especiales de retención para ciertas transacciones de entidades. (En la práctica, esto se analiza con detalle porque el withholding agent necesita identificar la condición del transferor y aplicar el régimen correcto).

C) “No informaron al comprador / title / realtor”

Esto es delicadísimo porque FIRPTA parte de la premisa de que el comprador debe determinar si el vendedor es foreign person, y si falla, el comprador puede quedar responsable.

Si alguien proporciona documentación/afirmaciones incorrectas para evitar la retención, no estamos hablando solo de un “error administrativo”; puede convertirse en exposición civil y, en ciertos patrones, exposición penal.

D) “No había cuenta bancaria de la LLC; todo está a nombre de socios u otras empresas”

Eso no es un detalle menor: es una bandera roja de gobernanza, trazabilidad y sustancia financiera.

Puede abrir preguntas como:

• ¿Se respetó la separación LLC–dueños (corporate formalities)?

• ¿Hubo mezcla de fondos (commingling)?

• ¿Los pagos a “acreedores” fueron realmente gastos/costos del proyecto o distribuciones encubiertas?

• ¿Se reportó correctamente la operación (contabilidad, basis, capital accounts, K-1)?

En auditoría, la falta de trazabilidad bancaria suele empeorar todo: aumenta el riesgo de ajustes, penalidades y reconstrucciones forenses.

E) “Se repartió el dinero entre acreedores”

Que el dinero se haya usado para pagar deudas del flip no elimina la obligación fiscal por la venta. El impuesto federal se determina por la ganancia (precio de venta menos basis y costos ajustados). Si no se declaró, el IRS puede estimar, ajustar y aplicar penalidades.

6) Consecuencias por no cumplir (federal)

Consecuencias civiles típicas

Dependiendo de los hechos (y de si hubo intención), puede haber:

• Intereses por pagos tardíos.

• Penalidades por failure to file / failure to pay.

• Penalidades relacionadas a declaraciones incorrectas.

• Ajustes en auditoría por falta de soporte de costos, basis, y contabilidad.

Consecuencias potencialmente penales (cuando hay intención o patrón)

Cuando el caso refleja ocultamiento deliberado, declaraciones falsas o evasión, el espectro puede incluir estatutos penales del código tributario (por ejemplo, disposiciones de evasión o declaraciones falsas). En la vida real, esto depende del patrón, evidencia, montos, repetición y comunicaciones (emails, closing file, affidavits, etc.). No es algo que se “asuma”, pero sí es algo que un asesor serio debe advertir.

En resumen: el riesgo se multiplica cuando el objetivo fue evitar FIRPTA “a propósito” y además no hay contabilidad/bancos limpios.

7) Consecuencias a nivel estatal y “en qué estado vivían”

Esto puede involucrar:

• Retenciones estatales (varía por estado).

• Reglas de nexus / filing por actividad inmobiliaria.

• Requisitos de registro/licencias y reportes del closing.

Como cada estado es distinto, aquí lo correcto es revisar el estado donde se vendió la propiedad y el estado donde la LLC opera/declara.

8) Qué debe aprender un cliente internacional (mensaje educativo fuerte)

1. Estados Unidos sí cobra al extranjero cuando vende real estate (FIRPTA existe precisamente para eso).

2. Vender con LLC no es una capa mágica que elimina la retención o el impuesto.

3. El comprador puede quedar responsable si no retiene, por eso title y realtor suelen exigir declaraciones de estatus.

4. “No declarar” hoy, con el cruce de información y archivos de cierre, suele convertirse en problema mañana.

9) Qué hacer cuando ya ocurrió (sin “trucos”, solo cumplimiento)

Si el hecho ya pasó y no se cumplió:

• Se debe hacer un análisis profesional inmediato (fiscal + contable + legal) del cierre, cadena de pagos, origen/destino de fondos, y estatus fiscal real de los miembros.

• Normalmente se evalúa regularización: declaraciones correctivas/tardías, reconstrucción de contabilidad del proyecto, y estrategia de cumplimiento para reducir daños.

• En casos sensibles, se coordina con abogado tributario para asegurar el enfoque correcto.

No es un tema para resolver con “un preparador barato” o con suposiciones.

Cierre y llamado a acción

En Two Hundred Global Financial Solutions, trabajamos con clientes internacionales y estructuras con socios extranjeros desde hace años. FIRPTA no es un tema “simple de cierre”; es un tema de cumplimiento federal serio que impacta impuestos, contabilidad, banca y, en ciertos casos, la situación migratoria indirectamente (por antecedentes de cumplimiento y riesgos legales).

Si usted (o su empresa) es extranjero y está comprando, vendiendo o flippeando propiedades en EE. UU., está a tiempo de hacerlo bien.

Solicite una evaluación privada para revisar su estructura antes de vender (o para corregir a tiempo si ya vendió):

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FIRPTA Y EL IMPUESTO A LA PROPIEDAD PARA EXTRANJEROS: LO QUE TODO INVERSIONISTA INTERNACIONAL DEBE SABER ANTES DE COMPRAR O VENDER EN EE. UU. (Foreign Investment in Real Property Tax Act – IRC §1445)

 

FIRPTA Y EL IMPUESTO A LA PROPIEDAD PARA EXTRANJEROS: LO QUE TODO INVERSIONISTA INTERNACIONAL DEBE SABER ANTES DE COMPRAR O VENDER EN EE. UU.

(Foreign Investment in Real Property Tax Act – IRC §1445)

1. ¿Qué es el FIRPTA y bajo qué ley se regula?

El FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980) es una disposición del Internal Revenue Code, sección §1445, que establece que cuando un extranjero no residente vende un bien inmueble ubicado en los Estados Unidos, el comprador debe retener un porcentaje del precio de venta y enviarlo al IRS como anticipo del impuesto que eventualmente deberá pagar el vendedor extranjero.

Su objetivo principal es garantizar que los extranjeros cumplan con sus obligaciones tributarias en EE. UU., dado que al no tener presencia física o estatus migratorio sólido, el IRS no tiene jurisdicción directa para cobrar posteriormente.

2. ¿A quiénes afecta el FIRPTA?

FIRPTA aplica a:

• Personas extranjeras sin estatus migratorio sólido (turistas, estudiantes, inversionistas temporales, visitantes con visa B1/B2).
• Propietarios de bienes raíces que declaran impuestos como non-resident aliens (NRA) bajo Form 1040-NR.
• LLCs de un solo miembro cuyo dueño es extranjero (la LLC es “disregarded entity”; el dueño es quien tributa).
• LLCs multimember si los miembros extranjeros reciben ingresos asignados en una Schedule K-1.
• Corporaciones extranjeras que poseen propiedades en EE. UU.

En definitiva, si el beneficiario económico es extranjero, FIRPTA probablemente aplica.

3. ¿Cuándo NO aplica el FIRPTA?

FIRPTA solo deja de aplicarse para un extranjero cuando se cumplen ciertos casos muy específicos:

1. El comprador adquiere la propiedad como residencia personal y el precio de venta es menor o igual a USD $300,000, bajo la excepción “Residence Use Exception”.
2. El vendedor se convierte en residente fiscal de EE. UU. según la prueba del Substantial Presence Test (IRC §7701(b)).
3. El vendedor presenta ante el IRS un Withholding Certificate (Form 8288-B) aprobado, que reduce o elimina la retención.
4. La transferencia se realiza a una corporación doméstica totalmente sujeta a tributación federal.

Un extranjero sin estatus migratorio sólido NO cumple la condición de residencia fiscal simplemente por tener visa o por pasar algunos meses en el país. Debe cumplir estrictamente la prueba de presencia sustancial.

4. ¿Cuánto se retiene bajo FIRPTA? ¿Cómo se calcula?

La retención estándar es:

• 15% del precio total de venta (no de la ganancia).
• En ciertos casos residenciales puede ser 10%.
• Para corporaciones extranjeras la retención puede ser aún mayor dependiendo de circunstancias específicas.

Luego, en la declaración Form 1040-NR, el extranjero calcula:

Impuesto real = Ganancia realizada × tasa aplicable
Menos: Retención FIRPTA enviada por el comprador

La retención no es el impuesto final, pero sí un anticipo obligatorio.

5. ¿Qué ocurre cuando el dueño es una LLC o una Corp?

LLC de un solo miembro (Single-Member LLC)

FIRPTA sí aplica, ya que fiscalmente la entidad no existe (es “disregarded”).
El extranjero es el verdadero vendedor ante el IRS.

LLC multimember (Partnership LLC)

FIRPTA aplica sobre la parte proporcional de cada member extranjero, y también pueden generarse obligaciones adicionales como Form 8805 y withholding en la partnership.

Corporación doméstica (C-Corp)

FIRPTA no retiene al momento de la venta del inmueble, pero la corporación paga impuestos corporativos sobre la ganancia.
Cuando distribuye dividendos a los accionistas extranjeros, estos están sujetos a retención bajo IRC §1441.

Corporación extranjera propietaria del inmueble

Plenamente sujeta a FIRPTA y posibles retenciones adicionales.

6. ¿Cuántos años dura el impacto tributario del FIRPTA?

El efecto fiscal puede abarcar:

• El año de la venta, que debe declararse obligatoriamente.
• Si hay créditos pendientes o arrastres fiscales, la revisión puede extenderse hasta 3 a 6 años, dependiendo de auditorías, extensiones o revisiones del IRS.
• En casos de fraude o evasión, no existe límite temporal para que el IRS actúe.

7. ¿Qué opciones existen para reducir o evitar la retención FIRPTA?

Existen estrategias completamente legales, tales como:

1. Solicitar un Withholding Certificate (Form 8288-B) antes del cierre de la venta.
2. Convertirse en residente fiscal bajo la prueba del Substantial Presence Test.
3. Utilizar estructuras corporativas adecuadas según el uso del inmueble.
4. Declarar deducciones, depreciaciones y costos reales de adquisición para reducir el impuesto final.
5. Para reinversiones, evaluar mecanismos legales alternativos (no todos aplican a extranjeros).

8. ¿Qué pasa si un extranjero vende sin avisar ni cumplir FIRPTA?

Intentar “ser más vivo” o evitar el cumplimiento del FIRPTA es una estrategia extremadamente riesgosa. Las consecuencias incluyen:

• Penalidades por fraude tributario federal.
• Multas que pueden superar el 25% al 75% del impuesto omitido.
• Intereses acumulados.
• Bloqueo migratorio en futuras entradas a EE. UU.
• Inhabilidad para obtener visas, renovaciones o beneficios migratorios.
• Acciones de cobro internacional por parte del IRS.

El comprador también puede ser penalizado si no retiene lo debido.

9. ¿Ser residente fiscal elimina la obligación del FIRPTA?

Sí.
Si el vendedor cumple la prueba del Substantial Presence Test, se convierte en tax resident y FIRPTA ya no aplica.

Pero tener visa de inversionista (E-2, EB-5, L-1, etc.) NO significa automáticamente ser residente fiscal.
La residencia fiscal depende de días de presencia en EE. UU., no del tipo de visa.

10. Ejemplo profesional: inversionista extranjero con múltiples propiedades

Un cliente extranjero adquiere varias propiedades en Miami y Orlando, combinando:

• Residenciales para renta.
• Propiedades comerciales.
• Inmuebles destinados a remodelación (fix & flip).

El inversionista planea vender dos de sus propiedades con ganancia significativa y desea postergar el pago de impuestos reinvirtiendo en otras, intentando aplicar mecanismos similares a un intercambio de ganancias.

Sin embargo:

• No cumple los tiempos establecidos por el IRS.
• No utiliza las entidades correctas para cada tipo de propiedad.
• No presenta a tiempo el Formulario 8288-B para evitar la retención FIRPTA.
• No planifica con un contador y realtor especializado en inversión extranjera.

Resultado:

• El comprador retiene el 15% de cada precio de venta.
• Al presentar el Form 1040-NR, el impuesto real termina siendo más alto de lo que esperaba.
• Pierde liquidez para reinvertir y compromete su estrategia financiera internacional.

Todo esto pudo evitarse con planificación previa, estructuras correctas y asesoría profesional desde el inicio.

11. Conclusión Profesional

El impuesto bajo FIRPTA es una obligación legal, no opcional, y representa una de las partes más técnicas de la tributación inmobiliaria para extranjeros en Estados Unidos.

Un error, omisión o mala asesoría puede resultar en:

• Retenciones innecesarias
• Pérdidas financieras
• Auditorías
• Multas federales
• Problemas migratorios

Por eso, todo extranjero que compre o venda bienes inmuebles en EE. UU. debe trabajar con un contador especializado, un realtor con experiencia en inversión internacional y un equipo que conozca el IRS, el mercado y la ley.

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Juan V. Fanti, MBA, CAA, PA
CEO – Contador Profesional & Realtor Licenciado en nuestro team.
Especialista en Tributación Internacional & FIRPTA