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lunes, 8 de diciembre de 2025

¿ESTÁS PREPARADO PARA LO QUE SE VIENE EN 2026? Lo que declares hoy puede cambiar tu futuro financiero… y también tu futuro migratorio.



¿QUÉ DICEN REALMENTE TUS TAXES SOBRE TI ANTES DE TERMINAR EL 2025?

A muy pocos días de finalizar este año 2025, es el momento de detenernos a revisar con seriedad qué está diciendo nuestra declaración de impuestos sobre nuestra vida financiera… y, en muchos casos, sobre nuestra situación migratoria presente o futura.

Los cambios recientes en el Código Tributario de los Estados Unidos, Título 26, han hecho que la información que usted presenta en sus Personal Taxes y en las declaraciones de sus empresas sea observada con mayor detalle por las autoridades. Ya no se trata solo de números: se trata de coherencia entre lo que usted declara, el estilo de vida que lleva, las cuentas bancarias que mueve, las propiedades que tiene y, muy especialmente, los procesos migratorios en los que pueda estar involucrado usted o su familia.

Hay una realidad que muchos prefieren ignorar, pero que legalmente es muy clara:

Usted no le puede decir al Gobierno Americano que “puede mantenerse” si sus taxes reflejan que no tiene ingresos suficientes para hacerlo.

Y esto sucede en dos escenarios muy delicados:

  1. Cuando se ocultan o se subestiman cifras de ingresos
    Para “pagar menos impuestos” algunos contribuyentes piden que les “bajen los ingresos”, exageran gastos o inventan deducciones. Estas prácticas, además de ilegales, crean un expediente tributario que muestra a una persona que, en teoría, no tiene capacidad económica para mantenerse ni para mantener a su familia.
    Ese mismo historial puede ser revisado en un futuro proceso migratorio.
  2. Cuando realmente no hay casi ingresos y no existe planificación
    En otros casos, la situación económica del contribuyente es frágil de verdad: ingresos bajos, falta de organización, ausencia de contabilidad y nula planificación financiera. Al no ordenar sus finanzas ni estructurar su actividad de forma correcta, sus taxes terminan reflejando que no tiene estabilidad ni solvencia.
    Una vez más, esto puede convertirse en un problema cuando el Gobierno evalúa si usted puede sostenerse económicamente en este país.

En ambos casos, el resultado es el mismo:
sus propias declaraciones terminan siendo utilizadas como evidencia en su contra.

Pocos días para cerrar el año… y corregir el rumbo

Antes de que termine el 2025, todavía hay acciones que se pueden tomar para mejorar su posición:

  • Revisar con un profesional sus ingresos y gastos del año
    Verificar si todo está correctamente registrado, si existen actividades no reportadas, pagos en efectivo, plataformas digitales, alquileres, trabajos independientes o movimientos de su LLC que no se han incluido.
  • Ordenar la documentación de respaldo
    Estados de cuenta, facturas, recibos, contratos, formularios y cualquier soporte que pueda ser necesario frente al IRS.
  • Regularizar situaciones irregulares antes de presentar sus impuestos
    Es preferible corregir ahora, de manera voluntaria y planificada, que enfrentar una auditoría o un hallazgo del IRS más adelante.
  • Evitar declaraciones “creativas” o “hechas para el refund”
    Un impuesto mal preparado puede darle un refund hoy, pero abrirle un expediente mañana. Lo que hoy parece un beneficio, mañana puede transformarse en una deuda, una penalidad o un obstáculo en su proceso migratorio.
  • Coordinar la parte tributaria con su realidad migratoria
    Si usted está pensando en cambiar estatus, solicitar una visa, ajustar su situación o presentar algún trámite donde se evalúe su capacidad económica, es fundamental que lo que diga su declaración de impuestos esté alineado con esa realidad.

Tus taxes pueden ser tu mejor aliado… o tu peor enemigo

He visto muchos casos donde el problema no es que la persona “gane poco”, sino que no sabe cómo estructurar correctamente sus ingresos, sus gastos y su contabilidad.
Con una buena planificación y un manejo profesional,:

  • Se pueden optimizar impuestos dentro de la ley.
  • Se puede demostrar estabilidad y crecimiento.
  • Se puede construir un historial financiero coherente, útil tanto ante el IRS como en futuros procesos migratorios.

Pero si se sigue trabajando a ciegas, ocultando cifras o declarando sin criterio profesional, el propio contribuyente se está cerrando puertas.

Este es el momento de actuar

Quedan muy pocos días para finalizar este año 2025.
No se trata de tener miedo, se trata de tomar decisiones inteligentes:

  • Revisar su situación con un contador y preparador profesional de impuestos.
  • Analizar cómo han sido sus ingresos reales este año.
  • Ver qué ajustes legales aún se pueden hacer antes del cierre.
  • Preparar una estrategia clara para sus impuestos del 2025 y los años siguientes, pensando no solo en el refund, sino en su futuro financiero y, en muchos casos, en el futuro migratorio suyo y de su familia.

No espere a que sea demasiado tarde.
Sus taxes son un reflejo de su vida económica.
Asegúrese de que cuenten la historia correcta.

Contáctenos

Si desea revisar su situación antes de que termine este año 2025, podemos ayudarle de forma profesional, confidencial y personalizada, sin importar en qué Estado de los Estados Unidos se encuentre o en qué país del mundo esté residenciado.

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Atendemos consultas presenciales, telefónicas y por videollamada, para personas naturales y empresas, residentes y no residentes, con o sin procesos migratorios en curso.

sábado, 6 de diciembre de 2025

FIRPTA Y EL IMPUESTO A LA PROPIEDAD PARA EXTRANJEROS: LO QUE TODO INVERSIONISTA INTERNACIONAL DEBE SABER ANTES DE COMPRAR O VENDER EN EE. UU. (Foreign Investment in Real Property Tax Act – IRC §1445)

 

FIRPTA Y EL IMPUESTO A LA PROPIEDAD PARA EXTRANJEROS: LO QUE TODO INVERSIONISTA INTERNACIONAL DEBE SABER ANTES DE COMPRAR O VENDER EN EE. UU.

(Foreign Investment in Real Property Tax Act – IRC §1445)

1. ¿Qué es el FIRPTA y bajo qué ley se regula?


El FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act of 1980) es una disposición del Internal Revenue Code, sección §1445, que establece que cuando un extranjero no residente vende un bien inmueble ubicado en los Estados Unidos, el comprador debe retener un porcentaje del precio de venta y enviarlo al IRS como anticipo del impuesto que eventualmente deberá pagar el vendedor extranjero.

Su objetivo principal es garantizar que los extranjeros cumplan con sus obligaciones tributarias en EE. UU., dado que al no tener presencia física o estatus migratorio sólido, el IRS no tiene jurisdicción directa para cobrar posteriormente.

2. ¿A quiénes afecta el FIRPTA?

FIRPTA aplica a:

  • Personas extranjeras sin estatus migratorio sólido (turistas, estudiantes, inversionistas temporales, visitantes con visa B1/B2).
  • Propietarios de bienes raíces que declaran impuestos como non-resident aliens (NRA) bajo Form 1040-NR.
  • LLCs de un solo miembro cuyo dueño es extranjero (la LLC es “disregarded entity”; el dueño es quien tributa).
  • LLCs multimember si los miembros extranjeros reciben ingresos asignados en una Schedule K-1.
  • Corporaciones extranjeras que poseen propiedades en EE. UU.

En definitiva, si el beneficiario económico es extranjero, FIRPTA probablemente aplica.

3. ¿Cuándo NO aplica el FIRPTA?

FIRPTA solo deja de aplicarse para un extranjero cuando se cumplen ciertos casos muy específicos:

  1. El comprador adquiere la propiedad como residencia personal y el precio de venta es menor o igual a USD $300,000, bajo la excepción “Residence Use Exception”.
  2. El vendedor se convierte en residente fiscal de EE. UU. según la prueba del Substantial Presence Test (IRC §7701(b)).
  3. El vendedor presenta ante el IRS un Withholding Certificate (Form 8288-B) aprobado, que reduce o elimina la retención.
  4. La transferencia se realiza a una corporación doméstica totalmente sujeta a tributación federal.

Un extranjero sin estatus migratorio sólido NO cumple la condición de residencia fiscal simplemente por tener visa o por pasar algunos meses en el país. Debe cumplir estrictamente la prueba de presencia sustancial.

4. ¿Cuánto se retiene bajo FIRPTA? ¿Cómo se calcula?

La retención estándar es:

  • 15% del precio total de venta (no de la ganancia).
  • En ciertos casos residenciales puede ser 10%.
  • Para corporaciones extranjeras la retención puede ser aún mayor dependiendo de circunstancias específicas.

Luego, en la declaración Form 1040-NR, el extranjero calcula:

Impuesto real = Ganancia realizada × tasa aplicable
Menos: Retención FIRPTA enviada por el comprador

La retención no es el impuesto final, pero sí un anticipo obligatorio.

5. ¿Qué ocurre cuando el dueño es una LLC o una Corp?

LLC de un solo miembro (Single-Member LLC)

FIRPTA sí aplica, ya que fiscalmente la entidad no existe (es “disregarded”).
El extranjero es el verdadero vendedor ante el IRS.

LLC multimember (Partnership LLC)

FIRPTA aplica sobre la parte proporcional de cada member extranjero, y también pueden generarse obligaciones adicionales como Form 8805 y withholding en la partnership.

Corporación doméstica (C-Corp)

FIRPTA no retiene al momento de la venta del inmueble, pero la corporación paga impuestos corporativos sobre la ganancia.
Cuando distribuye dividendos a los accionistas extranjeros, estos están sujetos a retención bajo IRC §1441.

Corporación extranjera propietaria del inmueble

Plenamente sujeta a FIRPTA y posibles retenciones adicionales.

6. ¿Cuántos años dura el impacto tributario del FIRPTA?

El efecto fiscal puede abarcar:

  • El año de la venta, que debe declararse obligatoriamente.
  • Si hay créditos pendientes o arrastres fiscales, la revisión puede extenderse hasta 3 a 6 años, dependiendo de auditorías, extensiones o revisiones del IRS.
  • En casos de fraude o evasión, no existe límite temporal para que el IRS actúe.

7. ¿Qué opciones existen para reducir o evitar la retención FIRPTA?

Existen estrategias completamente legales, tales como:

  1. Solicitar un Withholding Certificate (Form 8288-B) antes del cierre de la venta.
  2. Convertirse en residente fiscal bajo la prueba del Substantial Presence Test.
  3. Utilizar estructuras corporativas adecuadas según el uso del inmueble.
  4. Declarar deducciones, depreciaciones y costos reales de adquisición para reducir el impuesto final.
  5. Para reinversiones, evaluar mecanismos legales alternativos (no todos aplican a extranjeros).

8. ¿Qué pasa si un extranjero vende sin avisar ni cumplir FIRPTA?

Intentar “ser más vivo” o evitar el cumplimiento del FIRPTA es una estrategia extremadamente riesgosa. Las consecuencias incluyen:

  • Penalidades por fraude tributario federal.
  • Multas que pueden superar el 25% al 75% del impuesto omitido.
  • Intereses acumulados.
  • Bloqueo migratorio en futuras entradas a EE. UU.
  • Inhabilidad para obtener visas, renovaciones o beneficios migratorios.
  • Acciones de cobro internacional por parte del IRS.

El comprador también puede ser penalizado si no retiene lo debido.

9. ¿Ser residente fiscal elimina la obligación del FIRPTA?

Sí.
Si el vendedor cumple la prueba del Substantial Presence Test, se convierte en tax resident y FIRPTA ya no aplica.

Pero tener visa de inversionista (E-2, EB-5, L-1, etc.) NO significa automáticamente ser residente fiscal.
La residencia fiscal depende de días de presencia en EE. UU., no del tipo de visa.

10. Ejemplo profesional: inversionista extranjero con múltiples propiedades

Un cliente extranjero adquiere varias propiedades en Miami y Orlando, combinando:

  • Residenciales para renta.
  • Propiedades comerciales.
  • Inmuebles destinados a remodelación (fix & flip).

El inversionista planea vender dos de sus propiedades con ganancia significativa y desea postergar el pago de impuestos reinvirtiendo en otras, intentando aplicar mecanismos similares a un intercambio de ganancias.

Sin embargo:

  • No cumple los tiempos establecidos por el IRS.
  • No utiliza las entidades correctas para cada tipo de propiedad.
  • No presenta a tiempo el Formulario 8288-B para evitar la retención FIRPTA.
  • No planifica con un contador y realtor especializado en inversión extranjera.

Resultado:

  • El comprador retiene el 15% de cada precio de venta.
  • Al presentar el Form 1040-NR, el impuesto real termina siendo más alto de lo que esperaba.
  • Pierde liquidez para reinvertir y compromete su estrategia financiera internacional.

Todo esto pudo evitarse con planificación previa, estructuras correctas y asesoría profesional desde el inicio.

11. Conclusión Profesional

El impuesto bajo FIRPTA es una obligación legal, no opcional, y representa una de las partes más técnicas de la tributación inmobiliaria para extranjeros en Estados Unidos.

Un error, omisión o mala asesoría puede resultar en:

  • Retenciones innecesarias
  • Pérdidas financieras
  • Auditorías
  • Multas federales
  • Problemas migratorios

Por eso, todo extranjero que compre o venda bienes inmuebles en EE. UU. debe trabajar con un contador especializado, un realtor con experiencia en inversión internacional y un equipo que conozca el IRS, el mercado y la ley.

Contáctanos hoy mismo

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Juan V. Fanti, MBA, CAA, PA
CEO – Contador Profesional & Realtor Licenciado en nuestro team.
Especialista en Tributación Internacional & FIRPTA

viernes, 5 de diciembre de 2025

DISGREGACIÓN DE COSTOS: LA ESTRATEGIA INTELIGENTE PARA MAXIMIZAR TU RENTABILIDAD INMOBILIARIA EN EE. UU.

 


DISGREGACIÓN DE COSTOS: LA ESTRATEGIA INTELIGENTE PARA MAXIMIZAR TU RENTABILIDAD INMOBILIARIA EN EE. UU.

(Cost Segregation Analysis under IRC §§167, 168 & MACRS)

¿A quién va dirigido este informe?

La disgregación de costos —conocida en EE. UU. como Cost Segregation Study— es una herramienta avanzada contemplada dentro del Código Tributario de los Estados Unidos (IRC §§167 y 168) que permite acelerar la depreciación de ciertos componentes de un inmueble. Este análisis está dirigido a:

  • Inversionistas inmobiliarios locales e internacionales.
  • Propietarios que rentan viviendas, multifamiliares o locales comerciales.
  • Empresas con propiedades utilizadas en su operación comercial.
  • Desarrolladores y contratistas que realizan “fix & flip”.
  • Fondos de inversión y holdings con carteras inmobiliarias.

Este estudio es especialmente valioso para clientes con propiedades adquiridas recientemente, propiedades sometidas a remodelación sustancial, o activos de alto valor fiscal que buscan maximizar sus deducciones legales conforme al IRS.

¿Qué es la Disgregación de Costos? (Explicación general, sin procedimientos)

Es un análisis técnico-contable que permite identificar, reclasificar y separar los distintos componentes de una propiedad —estructura, mejoras, sistemas eléctricos, acabados, estacionamientos, paisajismo y más— con el objetivo de optimizar el tratamiento de depreciación permitido por la ley.

Bajo el sistema MACRS (Modified Accelerated Cost Recovery System), ciertos elementos pueden depreciarse en 5, 7 o 15 años, en vez de los 27.5 o 39 años correspondientes al edificio. Esta reclasificación acelera las deducciones fiscales y permite al propietario recuperar capital más rápidamente, mejorando liquidez y cash flow.

Beneficios Principales para el Inversionista

  • Ahorros significativos en impuestos federales, especialmente en los primeros años de tenencia de la propiedad.
  • Aumento inmediato del flujo de caja (cash flow) al reducir la base imponible anual.
  • Optimización del ROI y del cap rate, particularmente para propiedades de renta.
  • Herramienta estratégica para inversionistas extranjeros obligados a declarar bajo Form 1040-NR o estructuras LLC multimember.
  • Beneficios adicionales cuando se realizan remodelaciones o mejoras sustanciales, ya que ciertos costos pueden reclasificarse o depreciarse de forma acelerada bajo la normativa actual.
  • Ventaja competitiva para flippers, al documentar adecuadamente mejoras y asignaciones de valor según el uso futuro del inmueble.

Tipos de Costos Relacionados con la Propiedad

Sin detallar procedimientos, la disgregación de costos considera en términos generales:

  • Costo de adquisición del inmueble.
  • Valor asignable al terreno vs. mejoras (según IRC y guías del IRS).
  • Mejoras capitalizables y remodelaciones.
  • Componentes de corta vida útil (personal property).
  • Infraestructura externa: estacionamientos, aceras, iluminación exterior, riego, paisajismo.
  • Elementos mecánicos, eléctricos y de plomería asignables a uso específico.

Cada categoría influye en la depreciación acelerada permitida por el IRS, siempre bajo un análisis profesional y sustentado.

¿Para qué tipo de cliente es más recomendable?

Este estudio es altamente recomendable para:

  • Propiedades desde USD $300,000 en adelante.
  • Empresas y holdings con múltiples activos.
  • Inversionistas extranjeros con LLCs que generan renta pasiva en EE. UU.
  • Propiedades adquiridas recientemente o sometidas a renovación.
  • Modelos de negocio que buscan optimizar su carga fiscal anual.

Tiempos estimados de un proyecto de Disgregación de Costos

Los tiempos pueden variar según complejidad, tamaño del inmueble y disponibilidad documental, pero normalmente:

  • Propiedades residenciales: entre 10 y 20 días hábiles.
  • Propiedades comerciales: entre 20 y 45 días hábiles.
  • Proyectos de gran escala: 45–90 días, dependiendo del nivel de ingeniería requerido.

Estos plazos incluyen la revisión contable, análisis estructural, asignación de valores y la emisión del reporte final sustentado bajo las normas del IRS.

Trabajo en Equipo: El Éxito del Proyecto

Un estudio de disgregación de costos serio y aceptable ante auditorías del IRS requiere un equipo multidisciplinario altamente calificado, compuesto por:

  • Contador Profesional (PA) / Tax Advisor: dirige el proyecto, garantiza el cumplimiento del Internal Revenue Code y valida los cálculos fiscales.
  • Realtor acreditado: analiza el valor de mercado, comparables y uso económico.
  • Contractors y especialistas licenciados: aportan datos técnicos sobre construcción, materiales y mejoras.
  • Economistas: preparan modelos de valoración y proyecciones.
  • Valuadores certificados (cuando aplica): proveen soporte adicional para asignaciones de valor.

Este enfoque unificado permite entregar un reporte sólido, profesional y sustentado para fines tributarios y financieros.

Conclusión para el Inversionista

La disgregación de costos no es simplemente un análisis contable: es una estrategia de optimización fiscal permitida por la ley, diseñada para aumentar tu liquidez, proteger tu inversión y maximizar tu rentabilidad en el mercado inmobiliario de los Estados Unidos.

Tanto para inversionistas nacionales como internacionales, este estudio puede significar decenas de miles de dólares en ahorros en los primeros años de operación, siempre y cuando sea realizado por expertos certificados.

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Juan V. Fanti, MBA, CAA, PA
CEO – Contador Profesional & Certifying Acceptance Agent (IRS)

La tasa impositiva sobre el reempleo en Florida se mantiene en su nivel más bajo posible

 La tasa impositiva sobre el reempleo en Florida se mantiene en su nivel más bajo posible 



TALLAHASSEE, Florida  Hoy, el Departamento de Ingresos de Florida anunció que aproximadamente el 65% de los empleadores de Florida continuarán pagando la tasa más baja posible de impuestos de reempleo en 2026. Este es el undécimo año consecutivo en que los empleadores se benefician de la baja tasa del 0.1%. Estas contribuciones se destinan a un programa que ayuda a quienes buscan empleo en Florida a encontrar empleo nuevamente. La tasa de crecimiento del empleo en Florida supera el promedio nacional, lo que ha permitido al estado mantener la tasa mínima de impuestos de reempleo para las empresas.

 

"Once años con la tasa impositiva de reempleo más baja posible demuestran la fortaleza de la fuerza laboral y la economía de Florida", declaró Jim Zingale, director ejecutivo del Departamento de Ingresos de Florida . "Esta baja tasa impositiva brinda a los empleadores mayor libertad para expandir sus negocios".

 

“Bajo el liderazgo del gobernador DeSantis, Florida ha mantenido la tasa impositiva de reempleo más baja posible”, declaró el secretario de Comercio de Florida, J. Alex Kelly. “Las empresas de Florida se benefician directamente de este entorno fiscal estable y predecible, ya que permite a los empleadores reinvertir más capital en crecimiento, innovación y desarrollo de la fuerza laboral. Impulsar un clima de bajos impuestos y favorable para las empresas es fundamental para mantener la competitividad en nuestras industrias objetivo y, en última instancia, apoyar a quienes buscan y crean empleo en Florida”.

 

Los empleadores pagan un porcentaje únicamente sobre los primeros $7,000 del salario pagado a cada empleado. Florida es uno de los cuatro estados con una base salarial de $7,000; todos los demás estados tienen una base salarial más alta. Los empleadores con empleo estable reciben la tasa más baja. Los impuestos de reempleo, o impuestos sobre la nómina, financian el Fondo Fiduciario de Asistencia para el Reempleo de Florida. Este fondo actualmente tiene un saldo de más de $4,800 millones.

 

Más información sobre la tasa de impuesto de asistencia para el reempleo está disponible aquí .  

  

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Acerca del Departamento de Ingresos de Florida: El Departamento de Ingresos de Florida administra los programas de Administración Tributaria General, Supervisión del Impuesto Predial y Manutención Infantil del Estado de Florida. Su misión es brindar un servicio excelente y eficiente mediante la administración justa y consistente de las leyes tributarias y de manutención infantil de Florida para simplificar el proceso de cumplimiento. Para obtener más información sobre el Departamento de Ingresos, visite www.floridarevenue.com . Suscríbase para recibir comunicados de prensa en floridarevenue.com/dor/subscribe .

 


CONTACTO CON LOS MEDIOS:

Bethany Cutillo, Directora de Comunicaciones

comunicaciones@floridarevenue.com | 850.617.8214

                                                                                           

PARA PUBLICACIÓN INMEDIATA: 5 de diciembre de 2025