Invertir en bienes raíces en Estados Unidos siendo extranjero: comprar es solo el comienzo
Por Juan V. Fanti, MBA, CAA, PA
Estados Unidos continúa siendo un mercado muy atractivo para inversionistas internacionales. Para muchos extranjeros, comprar una propiedad en Florida representa seguridad, diversificación patrimonial, ingresos en dólares y la posibilidad de participar en uno de los mercados inmobiliarios más importantes del mundo.
Pero existe una realidad que muchas veces el inversionista descubre después de comprar y no antes:
Comprar una propiedad en Estados Unidos siendo extranjero puede ser relativamente sencillo. Entender correctamente sus consecuencias fiscales, financieras y patrimoniales es otra historia.
Y ahí comienza el verdadero problema.
Cuando el objetivo es cerrar la venta
El trabajo de un Realtor es fundamental dentro de una operación inmobiliaria. Sin embargo, el profesional inmobiliario no necesariamente es quien debe realizar la planificación tributaria internacional del comprador.
Además, existe una realidad comercial que no podemos ignorar: cuando una operación está avanzando, hablar extensamente sobre impuestos, retenciones, obligaciones futuras, costos de mantenimiento o consecuencias al momento de vender puede hacer que un comprador se detenga a reconsiderar la inversión.
Por eso, algunos inversionistas internacionales reciben muchísima información sobre la propiedad, la ubicación, la rentabilidad esperada y el financiamiento, pero muy poca información sobre qué ocurrirá fiscalmente después de convertirse en propietarios.
No necesariamente se trata de mala intención. Muchas veces simplemente estamos hablando de profesionales con objetivos y especialidades diferentes.
El problema aparece cuando nadie está observando la operación completa desde el punto de vista del inversionista.
FIRPTA: una palabra que muchos extranjeros conocen demasiado tarde
Uno de los ejemplos más importantes es FIRPTA — Foreign Investment in Real Property Tax Act.
Cuando una persona extranjera vende determinados intereses inmobiliarios estadounidenses, las reglas federales pueden exigir una retención sobre la operación. Bajo la regla general vigente, la retención FIRPTA es normalmente del 15% del monto realizado, no simplemente del beneficio obtenido en la venta. Existen excepciones, tasas diferentes y circunstancias particulares, razón precisamente por la cual cada operación debe analizarse individualmente.
Esto sorprende a muchos propietarios extranjeros.
Imaginemos la diferencia entre escuchar al momento de comprar:
“Esta propiedad cuesta $800,000 y tiene excelente potencial.”
y escuchar:
“Antes de comprarla, estudiemos cómo esta inversión puede afectarle durante el período de propiedad, mientras produce ingresos y cuando llegue el momento de vender.”
Son dos conversaciones completamente diferentes.
La primera busca completar una transacción.
La segunda busca construir una estrategia.
FIRPTA tampoco es simplemente “un impuesto del 15%”
Este punto es particularmente importante.
La retención FIRPTA no debe confundirse automáticamente con el impuesto final que terminará correspondiendo al inversionista. Es un mecanismo de retención establecido para determinadas disposiciones de bienes raíces estadounidenses realizadas por personas extranjeras. Además, el comprador puede convertirse en el agente responsable de efectuar esa retención y puede tener responsabilidad si las reglas aplicables no se cumplen correctamente.
Por eso, esperar hasta el día del closing para comenzar a preguntar qué significa FIRPTA puede ser demasiado tarde para realizar una verdadera planificación.
La planificación debería comenzar mucho antes.
Y FIRPTA es solamente una parte del problema
El inversionista internacional puede enfrentarse a preguntas que van mucho más allá de comprar una propiedad.
¿Qué ocurre si la propiedad produce renta?
¿Cómo se manejarán fiscalmente esos ingresos?
¿Qué declaraciones deberá presentar?
¿Qué sucede cuando venda?
¿Qué documentación necesitará?
¿Cómo afecta su condición de extranjero?
¿Está comprando solamente una propiedad o está creando una inversión que debe ser administrada durante muchos años?
Por ejemplo, el IRS establece reglas particulares para los ingresos provenientes de bienes inmuebles estadounidenses propiedad de no residentes. Como regla general, determinados ingresos inmobiliarios pueden estar sujetos a una tributación del 30% —o una tasa menor cuando corresponda por tratado— cuando no se consideran efectivamente conectados con una actividad comercial estadounidense. También existen elecciones tributarias bajo determinadas circunstancias que cambian el tratamiento fiscal.
Precisamente por existir diferentes escenarios, una recomendación general de internet nunca debería sustituir el análisis individual del inversionista.
Ventajas para el inversionista extranjero
Invertir en Estados Unidos puede ofrecer importantes oportunidades.
El inversionista puede diversificar geográficamente su patrimonio, mantener activos denominados en dólares, participar en mercados inmobiliarios de gran tamaño y potencialmente generar ingresos y apreciación de capital.
También existe un sistema legal y registral desarrollado que ofrece estructura y documentación a las operaciones.
Pero una buena propiedad no necesariamente significa automáticamente una buena estructura de inversión.
Las limitaciones que también deben conocerse
La condición de inversionista extranjero puede incorporar obligaciones y consideraciones que un comprador estadounidense quizás no tenga.
Entre ellas pueden encontrarse retenciones fiscales, declaraciones tributarias estadounidenses, tratamiento especial de determinados ingresos, documentación fiscal adicional, planificación relacionada con la futura venta y diferencias dependiendo de quién sea el propietario legal de la inversión.
Además, las reglas tributarias internacionales no terminan necesariamente en Estados Unidos.
El país de residencia fiscal del inversionista también puede tener reglas relacionadas con ingresos, activos o inversiones mantenidas en el extranjero.
Por eso, la pregunta correcta no debería ser solamente:
“¿Puedo comprar esta propiedad?”
La pregunta debería ser:
“¿Esta inversión, estructurada de esta manera, tiene sentido dentro de mi situación financiera, tributaria y patrimonial?”
El problema de trabajar con profesionales separados
El Realtor encuentra la propiedad.
El mortgage broker trabaja el financiamiento.
La compañía de títulos realiza el closing.
El administrador puede encargarse posteriormente de la propiedad.
Y meses después aparece el contador.
Cada profesional puede hacer correctamente su trabajo y, aun así, nadie haber estudiado la operación completa.
Para un inversionista internacional, esa fragmentación puede convertirse en un problema.
Por eso consideramos especialmente importante buscar organizaciones y profesionales con experiencia internacional capaces de comprender cómo se relacionan Real Estate, contabilidad, impuestos y planificación financiera.
Esa es precisamente la filosofía de 200GFS
En Two Hundred Global Financial Solutions — 200GFS hemos desarrollado un concepto diferente.
Nuestra visión no es simplemente vender una propiedad porque tenemos capacidad de operar en Real Estate.
Tampoco es preparar una declaración de impuestos cuando termina el año y despedirnos hasta la próxima temporada.
Buscamos estudiar al cliente integralmente.
Antes de recomendar, queremos entender.
¿Quién está invirtiendo?
¿Dónde reside?
¿Qué busca conseguir?
¿Es una inversión para renta, apreciación, uso personal o una combinación?
¿Qué otras actividades tiene en Estados Unidos?
¿Cuál es su horizonte de inversión?
¿Qué implicaciones fiscales pueden aparecer durante el camino?
No creemos en vender por vender.
Creemos en construir relaciones profesionales de largo plazo.
Broker + Contabilidad + Preparación Profesional de Impuestos
Cuando diferentes áreas pueden comunicarse dentro de una misma estrategia, cambia completamente la conversación con el inversionista.
La propiedad deja de analizarse únicamente como una venta.
Comienza a analizarse como parte de un patrimonio.
Ese enfoque permite identificar preguntas antes de que se conviertan en problemas.
Y en inversiones internacionales, preguntar antes casi siempre resulta más sencillo que intentar corregir después.
Nuestra participación como profesionales contables y tributarios no sustituye el asesoramiento legal cuando éste sea necesario. Por el contrario, una verdadera estructura integral también implica reconocer cuándo deben incorporarse abogados u otros especialistas.
Nuestro objetivo no es tener un cliente por un día
Esta quizás sea la diferencia más importante.
No queremos simplemente participar en una compra, cobrar una comisión y terminar la relación.
Queremos acompañar al cliente mientras su inversión crece.
Queremos conocer su propiedad, su actividad, sus números y sus objetivos.
Queremos estar presentes cuando compre, mientras administra su inversión, cuando necesite preparar sus impuestos y cuando llegue el momento de evaluar su siguiente decisión.
No queremos un cliente para una transacción. Queremos una relación profesional para muchos años.
Antes de comprar, vender o invertir, converse con nosotros
Si usted es extranjero y está considerando invertir en bienes raíces en Estados Unidos, o ya posee propiedades y nunca ha realizado una revisión integral de su situación, una conversación profesional puede ayudarle a comprender mejor las preguntas que debería estar haciendo.
No todas las personas tienen la misma situación.
No todas las propiedades tienen el mismo objetivo.
Y no todas las estructuras producen las mismas consecuencias.
Por esa razón, en este artículo deliberadamente no presentamos una “solución” universal.
La solución correcta comienza estudiando al cliente.
Antes de su próxima operación inmobiliaria, programe una cita con nuestro equipo y permítanos conocer su situación, sus objetivos y su proyecto.
Two Hundred Global Financial Solutions, LLC — 200GFS
Juan V. Fanti, MBA, CAA, PA
Tel. / WhatsApp: +1 (954) 683-3578
Web: 200GFS.com
Este artículo tiene fines educativos e informativos y no constituye asesoramiento legal, tributario o de inversión individualizado. Cada caso debe evaluarse de acuerdo con sus circunstancias particulares.
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