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¿SIGUES PAGANDO RENTA? EL PATRIMONIO QUE PODRÍAS ESTAR CONSTRUYENDO PUEDE ESTAR QUEDÁNDOSE EN EL BOLSILLO DE OTRO

Para el inversionista extranjero, entender el EQUITY puede cambiar completamente la manera de mirar Estados Unidos

Por Juan V. Fanti, MBA, CAA, PA

Muchos inversionistas extranjeros llegan a Estados Unidos pensando primero en cuánto dinero pueden producir.

Yo prefiero hacerles otra pregunta:

¿Cuánto patrimonio pueden construir?

Porque ingreso y patrimonio no son exactamente lo mismo.

Puede tener $100,000 en una cuenta bancaria.

Puede tener una empresa que produce $100,000 anuales.

Puede tener una propiedad valorada en $500,000.

Pero para conocer realmente su posición financiera necesitamos preguntarnos:

¿Cuánto de esos activos realmente le pertenece después de restar las obligaciones asociadas?

Ahí comienza a aparecer una de las palabras más importantes en el mundo financiero:

EQUITY

En términos sencillos:

Equity = Valor del activo − Deuda asociada al activo

Una propiedad valorada en $500,000 con una hipoteca pendiente de $300,000 tiene aproximadamente:

$200,000 de equity.

Ese equity forma parte de su patrimonio.

Pero el concepto no pertenece exclusivamente al Real Estate.

Existe equity en propiedades, empresas y diferentes clases de activos.

Y comprenderlo puede cambiar la manera en que una persona toma decisiones financieras.

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El dinero compra cosas. El equity construye patrimonio.

Imaginemos dos personas.

Las dos desembolsan $4,000 mensuales para ocupar una propiedad.

Una paga renta.

La otra paga una hipoteca.

Después de cinco años, ambas habrán desembolsado cantidades importantes.

Pero existe una diferencia fundamental.

Quien alquila pagó por utilizar el activo de otra persona.

Quien compró puede haber reducido parte del principal de su hipoteca y, dependiendo del comportamiento del mercado, la propiedad también puede haber aumentado o disminuido de valor.

Es decir:

una parte de sus pagos puede estar ayudando a construir participación en un activo propio.

Eso es equity.

No significa que comprar siempre sea mejor que alquilar.

Tampoco significa que todas las propiedades aumentarán de valor.

Hay intereses, impuestos, seguros, mantenimiento, asociaciones, costos de cierre, períodos vacantes y riesgos de mercado que deben analizarse.

Pero significa que rentar y construir equity son dos decisiones financieras muy diferentes.

El equity también existe dentro de una empresa

Supongamos que una compañía posee:

$700,000 en activos.

Pero debe:

$250,000.

Simplificando el concepto, existe aproximadamente:

$450,000 de equity.

Por eso una empresa no debería medirse solamente por cuánto factura.

Una compañía puede vender millones y tener muy poco patrimonio.

Otra puede tener ingresos menores y, sin embargo, haber acumulado activos, efectivo, propiedades, equipos y valor empresarial mientras controla adecuadamente sus pasivos.

Por eso cuando analizamos una empresa debemos mirar más allá del Income Statement.

También tenemos que mirar el Balance Sheet.

El verdadero crecimiento empresarial no consiste solamente en vender más.

Consiste también en construir valor.

Y esto es especialmente importante para el inversionista extranjero

Para alguien que vive en Perú, Colombia, Venezuela, Argentina, México, Europa o cualquier otra parte del mundo y quiere establecer progresivamente una posición económica en Estados Unidos, adquirir activos estadounidenses puede formar parte de una estrategia patrimonial de largo plazo.

Una propiedad puede producir renta.

Puede utilizarse dentro de determinadas estrategias empresariales.

Puede financiarse.

Puede potencialmente apreciarse.

Y mientras una deuda hipotecaria se amortiza, puede aumentar la participación del propietario en ese activo.

La Reserva Federal ha documentado históricamente la importancia del patrimonio inmobiliario dentro de los balances familiares estadounidenses; por ejemplo, su Survey of Consumer Finances encontró un aumento significativo del valor neto mediano de vivienda entre 2019 y 2022. Esto demuestra la importancia que puede tener el Real Estate en la creación de patrimonio, aunque el comportamiento pasado de los precios nunca garantiza apreciación futura.

Pero aquí aparece el error que muchos extranjeros cometen

Ven una propiedad.

Les gusta.

El Realtor les dice cuánto necesitan para comprarla.

El banco les explica cuánto será la mensualidad.

Y compran.

Nosotros creemos que antes falta otra conversación.

¿Cómo debe mantenerse esa inversión?

¿Cómo se reportarán los ingresos?

¿Quién será propietario del activo?

¿Cuáles serán sus obligaciones tributarias?

¿Qué ocurrirá cuando venda?

¿Cómo encaja esa propiedad con el resto de su patrimonio?

Para un nonresident alien propietario de Real Estate estadounidense existen reglas tributarias específicas. El IRS establece, por ejemplo, reglas particulares para ingresos provenientes de propiedades estadounidenses y contempla una elección bajo IRC §871(d) para determinados propietarios extranjeros que mantienen Real Estate para producir ingresos.

Y cuando un extranjero vende determinados intereses inmobiliarios estadounidenses aparece otro concepto que nuestros lectores ya conocen:

FIRPTA.

La regla general de FIRPTA actualmente requiere una retención del 15% del amount realized en muchas disposiciones de U.S. real property interests realizadas por extranjeros, sujeta a excepciones y procedimientos específicos. Y algo fundamental: esa retención no necesariamente representa el impuesto final sobre la ganancia.

Por eso comprar correctamente es tan importante como comprar.

No compre solamente una propiedad. Construya una posición.

Esta es probablemente la idea más importante de este artículo.

Un inversionista sofisticado no debería preguntarse solamente:

“¿Cuánto cuesta?”

También debería preguntarse:

“¿Cuánto equity puedo construir?”

“¿Qué flujo de efectivo puede generar?”

“¿Cuánto me cuesta realmente mantenerlo?”

“¿Cómo afecta mis impuestos?”

“¿Qué riesgo estoy asumiendo?”

“¿Cómo encaja este activo dentro de mi estrategia de cinco, diez o veinte años?”

Porque una propiedad aislada es simplemente una propiedad.

Pero una serie de activos correctamente adquiridos, administrados, financiados y planificados puede convertirse en:

patrimonio.

Equity no significa solamente Real Estate

Podemos aplicar el concepto a prácticamente cualquier balance patrimonial.

Una empresa.

Una propiedad.

Determinadas inversiones.

Equipos.

Participaciones empresariales.

Otros activos.

La pregunta siempre termina siendo similar:

¿Cuánto vale lo que tengo y cuánto debo contra ello?

La diferencia nos ayuda a entender cuánto valor económico hemos construido.

Y allí aparece una transformación importante:

Dejar de pensar solamente como consumidor y comenzar a pensar como propietario.

¿Entonces debería dejar el dinero del banco y comprar una propiedad?

No necesariamente.

Y precisamente aquí es donde debe aparecer el asesoramiento profesional.

El efectivo proporciona liquidez.

Una propiedad puede proporcionar potencial de apreciación y generación de ingresos, pero también tiene costos, impuestos y riesgos.

Una empresa puede producir retornos extraordinarios y también puede fracasar.

No existe un activo perfecto para todas las personas.

Existe una estructura apropiada para determinados objetivos, capacidad financiera, horizonte de inversión y tolerancia al riesgo.

En 200GFS queremos hablar antes de que compre

Nuestra filosofía no consiste en venderle una propiedad simplemente porque podemos hacerlo.

Queremos saber:

¿Qué está tratando de construir?

Porque para nosotros una propiedad no debería analizarse aisladamente.

La vemos desde diferentes ángulos:

Real Estate + Contabilidad + Impuestos + Planificación + Inversión internacional.

Especialmente cuando hablamos de inversionistas extranjeros.

Nuestro objetivo no es ayudarle a comprar algo hoy.

Es ayudarle a construir algo que continúe teniendo sentido mañana.

Porque al final la verdadera pregunta no es:

¿Cuánto dinero tiene?

La pregunta es:

¿CUÁNTO PATRIMONIO ESTÁ CONSTRUYENDO CON ESE DINERO?

Antes de comprar su próximo activo en Estados Unidos, converse con nosotros.

Primero analicemos sus objetivos.

Después hablemos de la propiedad.

Juan V. Fanti, MBA, CAA, PA
Two Hundred Global Financial Solutions, LLC — 200GFS
📲 +1 (954) 683-3578
🌐 200GFS.com

Este artículo es exclusivamente informativo y educativo. No constituye asesoramiento individual de inversión, legal, fiscal o financiero. El valor de los activos puede aumentar o disminuir y cada inversión debe analizarse según las circunstancias particulares del inversionista.

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